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在疫情爆發以來，到了2021年，美國房地產市場正在經歷一場過去10年甚至更長時間都沒有過的繁榮。最新數據顯示，美國20個城市的房價已飆升14.9%，創下2005年11月以來的最高水平，比2008年次貸危機前更為瘋狂，而且上漲速度更快。

這真是前所未有的瘋狂。這次美國房地產市場幾乎在上漲，很多熱點地區的房價分別上漲了20%、30%甚至更多。與此同時，歐洲各國也出現了不同程度的購房熱。

面對飛漲的房價，美國民眾的情緒不穩定

谷歌“2021年房價還會上漲多少”的搜索頻率一周內增加了350%。”價格要漲到天價”和“基本都得靠‘搶’。幾十、幾百人搶一套房是很普遍的事，不漲價就買不到房子”，不少美國從業者表示，近幾十年來，他們從未見過今年5月份美國房價出現這樣的上漲，待售房屋的成交速度非常快，各地買家競相搶購。

房價飛漲的直接影響是，從東西到南北，從休閑度假區到郊區，從傳統熱點地區到過去無人關注的小城鎮，美國各地都在上演搶房大戰，甚至那些破舊的房子也成了搶購的對象。有些沒有親眼看過就“盲買”。

還記得2008年次貸危機前的房地產繁榮，那之前美國的房價漲得有多厲害，之后又跌得有多厲害。歷史總是驚人地相似，如今的美國房價的暴漲又是多么熟悉的配方。

那么，是誰在推動價格上漲呢？從美國的情況來看，富裕的中產階級似乎仍是主力軍。5月份，75萬美元至100萬美元的房屋銷售量比去年同期增長了178%。不過，總體來看，美國現房成交量已連續4個月下滑。一方面，說明整個樓市仍然存在明顯的供應不足。另一方面，也意味著越來越高的房價將一部分人擠出了市場。

總體而言，貨幣政策仍是房地產市場的主要支撐因素。在美國，美聯儲不僅制定超低利率，而且在每月1200億美元的債券購買規模中擁有400億美元的抵押貸款支持證券，以支持房地產市場。

對此，達拉斯聯邦儲備委員會主席卡普蘭在最近的講話中提出了質疑。雖然美聯儲主席鮑威爾表示，美聯儲密切關注房地產市場的變化，但從他最新的表態來看，他仍然認為通脹是暫時的，希望恢復住房建設活動能夠增加住房市場的供給，從而抑制房價的快速上漲。

值得注意的是，除了個人購房者外，機構購房者的參與也有助于推高房價。不久前，黑石宣布以60億美元收購一家擁有1.7萬套房產的運營商，以進一步進入房地產市場。房價上漲、保障性住房減少，也引起一些國家的民怨。

為此，愛爾蘭宣布將對購買10套以上房產的人征收10%的印花稅。此外，在德國，限制房租價格的話題也備受關注。匈牙利央行宣布加息，成為首個進入加息周期的歐盟國家。

盡管美國房價飛漲，但仍有許多美國人買不起房子。根據2021年第一季度的數據，美國65.6%的人擁有房地產，超過三分之一的人沒有。其中，74%的美國白人擁有住房，49%的拉美裔擁有住房；45%的非裔美國人擁有住房。

買房最大的障礙是首付。正常情況下，在美國買房要支付總房價的20%作為首付才有競爭力。但在疫情期間，政府和銀行推出了各種貸款支持計劃，幫助首次購房的低收入人群。此外，還需要評估貸款人的還款能力，因此非裔美國人在貸款方面會受到一些無形的歧視。

此外，大多數年輕人在上學期還背負著學生貸款的負擔。即使他們有足夠的首付，同時還清兩筆貸款也給年輕人帶來很大的壓力。根據全國房地產協會的數據，2020年的所有購房者，平均背負著3萬美元的學生貸款。看來無論哪個國家，買房都是一個沉重的負擔。

疫情后美國房價大漲，搶房大戰緣何席卷全美？

所有區房子的售價都有了明顯增長，多的漲了20%。

一套房子，掛牌價98.5萬美元，經買家的相互競價后，最終成交價達128萬美元

一套房子的成交價也就比掛牌價高4萬~5萬美元。等過了幾個月，成交價普遍比掛牌價高出10萬~15萬美元。

房價大漲的趨勢席卷全美。5月全美房價同比增長15%，創30年來的最高速度—刷新的正是4月報告的14.6%年增長率。美國全國房地產經紀人協會公布的最新數據顯示，今年6月，美國成屋銷售中位數超36萬美元，創下歷史新高。

從宏觀角度看房價，背后是美國財政部門為重振經濟“大放水”的結果：美國抵押貸款利率處在歷史低位。與此同時，通貨膨脹在加劇。美國勞工部數據顯示，6月美國CPI（居民消費價格指數）同比增長了5.4%，創2008年以來的新高。

“完全的賣方市場”預判：“未來兩三年內，美國房價一定還會漲。”

美國大多數買房者的心態。疫情迫使美聯儲為恢復經濟，實施寬松的貨幣政策，導致住房貸款利率跌至歷史低位。目前，美國30年貸款利率降至3%以下。而在2019年第一季度，這一數字接近4.5%。

經濟“大放水”時期，市場各宗消費品、人工費用都在上漲。

房子，成為通貨膨脹背景下相對保值的資產。30年貸款利率，可以低至1.99%。”較低的利率，吸引了首次購房者的加入。

國際會計師事務所普華永道的分析人士曾指出，樓市強勢受到首次購房者的推動。他們不再觀望，利用抵押貸款利率處于歷史低位的機會入市。

在2020年的購房者中，約2/3的人曾對未親眼見過的房子提出報價。

需求端在膨脹，另一個縈繞美國房地產市場的問題是，供給大幅減少。觀察者對比了2000年代中期的數據，指出在當年的房地產熱中，房屋的庫存量很大，2007年達到了380萬套的高峰。2008年的金融危機刺穿了房地產泡沫，從那以后，美國新房開工量顯著下降。美國城市研究所曾在2020年底發出“預警”：住房的供應量僅剩2.5個月。

房子重塑美國

新冠疫情提高了人們對房地產的需求，促成市場的火熱，同時改變了美國的人口分布，重塑了美國社會。

一個明顯的趨勢是，人們從大城市轉移至郊區的熱情大增。有美國媒體統計，今年4月，郊區和人口較少城市的房價漲幅同比增長12%，但人口密集的大城市房價漲幅則為2%。

房價升值最快的城市，包括丹佛、鳳凰城、圣地亞哥、西雅圖和坦帕。相比之下，升值最慢的城市包括亞特蘭大、芝加哥、明尼阿波利斯、紐約和舊金山等知名都市。

只是，人們對房地產投入的空前熱情，依然解決不了結構性問題，貧富差距甚至會越拉越大。美國城市研究所2021年發布的報告顯示，如果繼續走同樣的道路，未來20年，美國的住房擁有率將下降至62%。

該機構指出，房屋所有權是創造財富的最佳途徑。根據美國人口普查局的數據，房地產擁有者的凈資產額為租房者的80倍。好消息是，瘋漲的樓市近兩個月出現了積極信號—住房庫存短缺的現象有所改善。

美國商務部7月中旬表示，5月待售的新房供應增加了1.5萬套，達到33萬套，比一年前增加了5.8%。按目前的銷售速度，這意味著新房庫存還有5.1個月的供應量，高于今年1月的3.6個月。

值得警惕的是，蓬勃的房市可能引發一系列金融風險。據彭博社報道，美國財長耶倫和美聯儲主席鮑威爾，近日與其他監管機構共同討論了美國當下的房地產風險。

“這很可怕。”前財長薩默斯在7月2日表示。他對美聯儲在房價飛漲的情況下，仍下令繼續購買抵押貸款支持證券的行徑提出質疑。包括圣路易斯聯儲主席布拉德在內的多名官員都表達了擔心，一致認為美聯儲的購買行為，將導致房市過熱。

然而，買房已經重塑了美國人的行為習慣。為了早點買房，沒有存款的年輕人不得不想其他辦法。有調查顯示，在2020年購買首套房的美國人里，超過一半是在家人或朋友幫助下支付了首付。

要知道，美國父母和子女原本喜歡各顧各的，相互之間經濟獨立。父母如今要掏出“六個錢包”為子女付首付，可見房子在經歷疫情折磨的美國人眼里，變得有多重要。

可能是機會，可能是韭菜。